商品房买卖合同签订后，购房者支付了定金。但由于银行按揭贷款办不下来，购房者便不买房了，这种情况下能要求退还定金吗？
基本案情
2023年4月，王某夫妻二人与张某在中介公司的撮合下，签订了购房合同，约定王某夫妻二人以150万元的价格购买张某位于A市的一套房屋，其中购房定金5万元，首期房款55万元，余款90万元通过按揭贷款支付；如由于政策原因或银行三个月内未出同贷书，双方可无责解除合同，买房退还定金。
合同签订后，王某夫妻二人按照约定支付了5万元购房定金。而在办理按揭贷款过程中，王某夫妻二人因不符合贷款条件，最终审批未获通过。后王某夫妻二人提出解除合同，而张某拒绝退还定金。在协商无果的情况下，王某夫妻二人起诉到法院，要求张某退还购房定金5万元并支付逾期返还的利息。
法院判决
经法院查明，王某夫妻二人不满足“等额本金”贷款条件，但可用“等额本息”贷款条件，且银行贷款人员已明确告知，但王某夫妻二人坚持以“等额本金”的方式进行贷款。
法院经审理后认为，原告王某夫妻二人与被告张某之间的购房合同合法有效，双方本应恪守履行，现因银行贷款问题，导致案涉购房合同解除。而购房合同虽然约定合同方可无责解除合同，但前提是基于“政策原因”或者银行三个月无法出具同贷书，即不能归责于合同方的客观因素。而从原告王某夫妻二人的贷款过程可知，二人未能顺利办理案涉房产按揭贷款系主观选择，如果二人按照银行建议，尚有办理贷款、继续履行合同的可能。由此可见，王某夫妻二人并不符合前述约定的无责解除合同的条件，且已构成根本违约，因此无权请求返还已经支付的定金。
最终，法院驳回了原告王某夫妻二人的全部诉讼请求。
律师说法
本案的争议焦点为：未能办理案涉房产的按揭贷款是否构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因一方当事人原因未能办理贷款，并导致购房合同不能继续履行的，另一方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能办理贷款，并导致购房合同不能继续履行的，出卖人应将购房款本金及其利息或定金返还买受人。
因此，未能办理按揭贷款是否构成违约，能否要回首付款、定金，则需要区分贷款未获批准的原因。具体而言，如果合同中对贷款不批的违约责任作出约定，则从其约定；如果没有约定或约定不明的，则按照以下原则进行处理：
第一，卖方的原因。如果因开卖方销售未具备销售条件的房屋，比如出售未取得预售许可证或者销售不具备使用条件的房屋，致使贷款审批未获通过的，那么购房者可要求卖方退还首付及定金，并要求其支付相应的利息损失；第二，购房者的原因。如果是由于购房者自身原因，比如购房者提供的资料不真实或者信用记录不好，致使贷款审批未获通过的，那么购房者应承担违约责任；第三，非买卖双方的原因。如果因政策或银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应卖方进行协商，协商不成且合同中未作约定的，购房者可以通过诉讼的方式要求卖方返还首付或定金。
律师提醒，在购买商品房时，购房者应正确评估自身的购买能力，如果选择采用按揭贷款的方式，则应了解清楚申请银行按揭贷款的程序与要求。同时，在与卖方签约时，应仔细阅读所有需要签署的合同条款，并约定好发生争议时的解决措施，避免自身利益受损。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
