将住宅改为民宿，是否合法？是否需要经过其他业主同意？让我们来看一起建筑物区分所有权纠纷案件。
基本案情
蔡女士与王某系同一小区同一栋楼的上下楼邻居，本是睦邻友好的关系，如今却因“住改商”闹得不愉快。原来王某将其登记用途为住宅的房屋改建为八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营民宿。尽管“住改商”为王某带来了经济效益，但来往人员的频繁出入，亦对蔡女士的日常生活造成了一定影响。双方多次协商无果后，蔡女士向法院提起诉讼，要求王某停止涉案房屋的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。审理过程中，王某表示涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，所有客人信息均按照公安机关要求实时上传，并未侵害蔡女士的合法权益。
法院判决
法院经审理认为，根据我国《民法典》的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。本案中，王某将住宅用于开展对外经营活动，蔡女士作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求王某停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。尽管王某的经营行为已向相关部门备案，但其改变住宅房屋用途，必须经有利害关系的业主一致同意。最终，法院依法判决王某停止在涉案房屋内的经营行为，将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。
律师说法
住改商，顾名思义就是将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为，比如利用住宅从事经营民宿、家庭宾馆或者作为公司办公用房等营业行为。在日常生活中，小区业主擅自将住宅房屋改变为经营性用房的情况屡见不鲜。这种“住改商”行为法律并不禁止，但需要同时满足两个条件：一是业主不得违反法律、法规以及管理规约而“住改商”；二是必须征得有利害关系的业主一致同意。其中“有利害关系的业主”是指本栋建筑内的其他业主，或者是能证明因“住改商”受到不利影响的本栋建筑物之外的业主。
本案中，被告王某经营民宿的行为改变了房屋住宅性质，其取得经营执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。同时王某的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，因此其改变房屋住宅性质的行为不具备合法性，应当恢复房屋住宅用途。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
