集体经济组织成员将农村宅基地上的房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，买卖合同有效吗？让我们来看一起因外村人购买本村人农村房屋买卖合同纠纷案件。
基本案情
2022年7月，某村村民张某与非本村村民何某签订了《房屋转让协议》一份，双方约定张某将某宅基地上盖的三层房屋出售给何某，房屋总价款为人民币45万元。在向张某支付25万元购房款后，张某便同意何某搬入案涉房屋内居住。2023年1月，因经济上遇到困难无力支付剩余购房款，于是何某找到张某协商解除合同并要求退还购房款，但遭到张某拒绝。无奈之下，何某将张某起诉到法院，请求法院确认双方签订的《房屋转让协议》无效，并要求张某返还其已支付的购房款25万元。张某则认为，其仅将房屋出售给何某，并未出售宅基地，《房屋转让协议》合法有效，何某应当支付剩余购房款。
法院判决
法院经审理认为，根据我国《土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。
本案中，张某与何某所签订的《房屋转让协议》虽系自愿，但根据“地随房走”原则，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让，由于何某不是该村村民小组成员，不具有受让案涉房屋土地的资格，无权占有案涉房屋所对应的土地使用权，张某将其在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村村民的何某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产依法应予返还，因此何某诉请张某返还购房款，既有事实根据，也有法律依据。最后，法院判决张某与何某签订的《房屋转让协议》无效，张某应返还何某前期已支付的购房款25万元。
律师说法
根据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相关联，具有福利性质和保障功能。基于“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地买卖不禁止在本集体经济组织成员内部流转，但是不得转让给本集体经济组织以外的人，即将宅基地上的房屋出卖给本村以外的成员不受法律的认可与保护。本案中，何某与张某并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，双方当事人的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。
律师提醒，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，当事人在购买农村宅基地房屋前，应当了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还有可能要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。
法条链接
《中华人民共和国土地管理法》
第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
