房屋租赁合同签订不规范，导致无效损失怎么办？

房屋租赁合同签订不规范，导致无效损失怎么办？
 
【前言】
当代年轻人在存储够积蓄前，都会选择租房，若是租房合同签订不规范，就很有可能导致无效，造成损失，下面列举出房屋租赁合同无效的8种情形。
 
一、房屋租赁合同无效的情形
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
 
二、疑难解答
1.占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：
(1)房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;
(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;
(3)对于合同无效双方各自过错程度。
 
2.当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。
 
3.出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?
租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。
因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
 
4. 租赁合同无效，转租合同是否有效?
租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
 
5. 租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。
如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
 
6. 法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?
当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
 
7. 房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理?
房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
 
8. 房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
 
 
三、注意事项
1.注意无法签口头合同
在签订租房合同的时间，要注意将房东最新口头承诺都填写在合同内容中，因为这样才能更最好的保障自身的权益。
 
 
2．注意房东的身份
无论是购房还是租房，在签订合同的时间，都要注意房东的身份，较好不要跟二房东签订，这样需要承担的风险很大，所有核查房产证是关键。
 
 
3.注意保留房东身份证复印件
在租房合同的时间，房东都会规范承租人提供身份证复印件，那作为承租方的我们，也可以规范房东出具身份证复印件，这样在引起纠纷的时间，方便提供对方身份证明。
 
 
4.注意租金交付细节
签订租房合同，需要将租金的交付方式以及租金多少详细填写清楚，需要注意的是，为了防止不良房东钻法律的空子，在租金方面要区别大小写。
 
 
5.注意房间的细节
从法律法规方面来说，在承租方入住以后，有使用房间的权力，但是在没有经过房东允许的情况下有，无法随意更改，如果要重新进行装修，要在合同中明确标明。
 
 
6.注意清点设备
现在很多年轻人租房的都是单间，屋内设施比较少，所有都会直接填写在合同中。但如果租房的是套房，屋内设备多的，注意要将最新设备列成为一个清单，并拍照留底，以免以后因为设备问题显示纠纷。
 
 
7.注意核对房间地址
签订合同时，注意核对合同中的地址是不是与房产证上的一致，否则在签订合同以后，可能被房东带到其他房间租住。
 
 
8.注意违约责任
在租房合同中，要注意填写清楚租赁的时间，在合同过期前，房东无法驱赶租客，租客也无法随意退租，否则需要给对方支付相应的违约金。
 
 
9.注意物业费另收
在签订租房的时间，这是经常被忽略的一起，注意要提前跟房东商量清楚，以免以后显示纠纷。
 
四、案例参考
1. 施XX诉陈XX、狄XX房屋租赁合同纠纷案
【案号】浙江省台州市路桥区人民法院一审（2015）台路民初字第2470号
 
【简要案情】
1、2005年12月16日，原告施XX与被告陈XX签订房屋租赁协议书，约定由原告将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢的立地房多间出租给被告陈XX使用，租期自2005年12月26日至2015年12月25日止，并约定了租金（其中2005年12月至2007年12月的年租金为32万元，2007年12月至2009年12月的年租金为38.4万元，2009年12月至2011年12月的年租金为46.08万元，2011年12月26日以后按即时现行市面租金，每年支付一次）。2、尔后，双方再次就2011年12月26日至2017年12月25日期间的租金签订房屋租赁协议，约定每年租金分别为50万、50万、52.5万、52.5万、55万、55万，被告狄XX也在该房屋租赁协议书承租方一栏签字。另，双方未在协议中就合同解除和违约责任进行约定。3、协议签订后，前期双方均按约履行，但从2013年12月26日开始，两被告（因地区经济形势不景气，周边同等房租普遍下降幅度较大等原因）未按约支付租金，至2015年12月25日仅支付租金31万元。2015年9月19日，被告陈XX通过短信及彩信方式通知原告在承租房屋开设的店铺停止营业，原告可以出租给他人，并实际搬离讼争房屋，另行租赁进行经营。4、原告施XX出租给两被告的房屋系同他人租得，房屋均经主管部门批准建设，双方签订有房屋租赁合同，合同约定原告在租赁期间内有权转租房屋。
 
【法院认为】
原告施XX与被告陈XX、狄XX自愿成立租赁合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。2、原告要求两被告继续履行房屋租赁协议书，但被告现已实际搬离本案讼争房屋，并已另行租赁房屋进行经营，双方之间已不存在继续履行合同的基础，根据《合同法》第一百一十条规定，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。3、考虑到合同解除后，原告需要合理期限对讼争房屋重新进行招租，期间产生的租金损失应由两被告予以承担，酌情确定两被告应按照合同约定的自2015年12月26日至2017年12月25日止年租金55万元的标准支付原告自2015年12月26日起至本判决生效之日后一个月止的租金损失。
 
【裁判结果】
一、解除原告施XX与被告陈XX、狄XX签订的房屋租赁合同。
 
二、被告陈XX、狄XX于判决发生法律效力之日起十日内支付原告施XX截至2015年12月25日的前期租金人民币740000元并支付原告自2015年12月26日起至判决发生法律效力后一个月止按年租金550000元标准计算的租金；被告陈XX、狄XX同时将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋中门面第9间、10间、11间，二楼、三楼整层腾退给原告施XX。
三、驳回原告施XX的其他诉讼请求。
 
结语：
房屋租赁合同签订不规范，无效合同损失大，若在生活中出现该问题，先找房东协商，协商不成的，在通过诉讼等公力救济来维护权益，如有其他法律问题，请拨打全国统一热线：400-1555-997。