随着商品房价格的不断上涨，“一房二卖”甚至“多卖”的现象在房产交易中屡见不鲜。卖方将同一套房屋先后出售给两人或者多个买受人，并分别签订买卖合同。殊不知这样的行为可能涉嫌犯罪。
基本案情
2015年6月，徐某因房屋被拆迁获得安置还房一套。后徐某为偿还债务“一房二卖”：2017年8月，徐某与张某签订房屋买卖合同，将尚未动工的该安置还房以30万元的价格卖给张某，收取了房款25万元，并约定房产证下发后付清余款。2018年5月，徐某隐瞒房屋已经出售的事实，以35万元的价格将房屋再次卖给李某，收取了房款30万元，并约定房屋产权过户后付清余款。徐某在收取了张某、李某的购房款后，就将款项通过ATM机分别取出，用于偿还债务、个人消费等。
2022年，该安置还房到了接房时间，因徐某未能向交付楼房，也未能退还购房款，于是张某、李某向公安机关报案，后徐某被抓获。检察机关以徐某涉嫌合同诈骗罪依法提起公诉。
法院判决
法院经审理认为，被告人徐某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人财物人民币65万元，实际收取人民币55万元，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法应追究刑事责任。综合其犯罪情节以及悔罪表现，最终法院以合同诈骗罪判处被告人徐某有期徒刑五年，并处罚金三万元。责令被告人徐某退赔被害人张某、李某经济损失55万元。
律师说法
在房产交易过程中，一些出卖人为谋取更高经济利益而将同一套房屋进行“二卖”甚至“多卖”。但这种行为一旦越过界限，将极有可能构成刑事犯罪。那么“一房二卖”的民事责任和刑事责任的界限该如何区分呢？
根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人较大数额财物的行为。由此可见，区分“一房二卖”究竟是民事欺诈还是诈骗犯罪的关键在于出卖人主观上是否具有非法占有他人购房款的目的和动机。
具体到“一房二卖”案件中，在判断出卖人主观上是否具有非法占有的目的时，首先要考察出卖人是否采取了刑法规定的欺骗手段，其次要综合考虑案件其他情节，包括行为前、行为过程中以及行为后的各种表现，比如出卖人在签订合同时是否有实际履行能力、在签订合同后是否如约履行合同或为履行合同积极努力、对于买受人给付的财物如何处置、违约后的表现等。如果出卖人没有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，骗取买受人的信任与自己签订合同，合同签订后又不积极努力地去避免对方经济损失，则可以认定出卖人具有非法占有的目的。
本案中，徐某隐瞒事实真相，在收取购房款后且明知房屋已出卖的情况下，理应积极退款并采取补救措施，然而徐某却将购房款用于偿还债务以及个人挥霍，其非法占有财物的目的和意图明显，符合合同诈骗罪的主观行为特征。而徐某在将房屋“二卖”后造成被害人无法取得房屋且无法收回购房款，在客观上实施了欺骗行为。综上，徐某在主、客观方面均已符合合同诈骗罪的构成要件。
律师提醒，购房者在购置房产时，除了要注意审查开发商、出卖人的资质，还要核实所购房屋的合法性、产权人与出卖人是否一致、房产的抵押登记情况等信息。如果因客观原因无法及时过户，可以先对房产进行预告登记，以制约房产出卖人再次出售或者进行抵押，保障将来能够顺利实现物权。如果发现出卖人存在“一房二卖”的情况，在沟通解决无果的情况下，可以及时通过诉讼途径解决，并申请财产保全。
法条链接
《中华人民共和国刑法》
第二百二十四条 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
